R-BOOKS.NET | ||
С недвижимостью по уму - покупай дёшево - сдавай дорого
(Business 2.0 Magazine money.cnn.com)
Для Редбрикс Партнерс вялый рынок недвижимости
означает кратчайший путь к прибыли через
приобретение дешёвых домов и превращение их в
арендную недвижимость.
Business 2.0 Magazine
Джонас Ли проводит большинство дней медленно
катаясь по незнакомым улицам. Он может
показаться потерявшимся - постоянно
перегибается через окно машины, вытягивает шею
чтобы разглядеть путь за поворотом - но не
обманывайтесь. Он делает наиболее важную часть
своей работы - выискивает дома для
инвестиционной фирмы Редбрикс Партнерс, чтобы
добавить их к постоянно растущей недвижимости
сдаваемой в аренду.
Ли делает ещё больше поездок в эти дни. Рынки недвижимости, такие как в южной флориде и некоторых округах в Вашингтоне чрезмерно застроены. Цены падают. И застройщики, которые соревновались в скорости строительства индивидуальных и многоквартирных домов во время бума скорее всего скоро начнут молить о покупателях.
В случае если есть необычная ситуация - есть возможность. Редбрик создаёт и управляет частными инвестиционными фондами созданными на необычных товарах - дешёвые дома, часто в рабочих районах. Четырёхлетняя компания владеет более 1000 единиц недвижимости в городах западных штатов. Ряд домов рассыпан по Балтимору, таунхаусы в Хартворде, дома из маленьгкого кирпича в Филадельфии.
Ли ищет дома стоимостью ниже 200000 (некоторые даже дешевле 50000) по нескольким причинам которые каждый инвестор с удовольствием рассмотрит на понижающемся рынке. Во-первых, более дешёвые дома менее уязвимы при крутом снижении цен. Во-вторых, они обычно приносят лучшую общую доходность от сдачи в аренду чем более дорогие дома.
Редбрик ремонтирует эту недвижимость, сдаёт из и иногда даже получает прибыль продавая их. С момента основания в 2002 компанией был достигнут 3 млн дол фонд финансирования.
В чём-же перспективы Редбрика сейчас? Для Ли нет более потенуиально выгодного региона чем южная флорида - где долгосрочные перспективы достаочно привлекательны, как выразился Том Скинер - один из основателей Редбрика, среднесрочные перспективы вне соменений. Является ли для Редбрика и Ли, который разведывает районы Майами, Форт Лоурдейла и Форт Майера новым рынком? Предлагающим новые покупательные возможности в начале 2007. Следущие несколько лет будут отвратительны - говорит он оптимистично.
Ли говорит, что застройщики предлагают многоквартирные дома в регионе на 20% ниже оценочной стоимости. Редбрик ожидает, что цена снизится на 40% из-за того что застройщики ежедневно теряют деньги владея этой недвижимостью. Создаётся ситуация привлекательная тем, то стоимость аренды стабильна.
Ли и Скинер используют простую формулу для вычисления полной выручки или дохода от сдачи недвижимости. Аренда делёная на два делёная на цену. (см "Делаем аренду выгодной" ниже). Ли говорит - мелкие хозяева недвижимости часто переоценивают доход от сдачи в аренду, так как не учитывают стоимость содержания, управления и простоя.
Совет которые Ли даёт наиболее честолибивым владельцам недвижимости сфокусироваться на местных рынках и познакомится с ними действительно хорошо. Просто ждите и наблюдайте, говорит он. Если Вы знаете рынок, вы увидите когда возникнет аномалия. И он добавляет, что наиболее вероятно это произойдёт в следующие два года которые буздут за этими двумя.
____________________